Embora pareçam com significados semelhantes, posse e propriedade têm usos muito distintos quando o assunto é identificar o dono do imóvel. Ser o proprietário real implica em preencher uma série de requisitos legais, a partir do que determina e orienta o Novo Código Civil (NCC), por exemplo. Sem observar o que a lei preconiza, quem pode até se considerar o titular de um terreno ou uma casa terá de rever conceitos pessoais para não se deparar com surpresas no futuro.
Segundo o artigo 1.228 do NCC, o proprietário é aquele que usa, usufrui e dispõe do bem. Ele tem o direito de acesso para reavê-lo de quem se apossou de maneira injusta. Portanto, a própria lei – em caso de conflito entre proprietário e quem se encontra na posse do imóvel – pode servir de parâmetro objetivo para resolver a disputa.
A situação de posse também é esclarecida na mesma legislação. O artigo 1.196 indica que o possuidor tem de fato o exercício, seja pleno ou não, de alguns poderes perante o imóvel. Ou seja, enquanto usa o bem de forma legal, ele exerce o direito de assumir o papel de conduta de dono, praticando poderes sob a propriedade.
Com o esclarecimento feito entre as duas situações, para ser o proprietário do imóvel perante a lei também é necessário recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesta serventia extrajudicial, o real dono do bem fará o documento de registro do imóvel, que o reconhece oficialmente como atual proprietário.
Mas para chegar ao registro, há um caminho a ser respeitado que começa com a escritura. Ela expressa a vontade de duas pessoas realizar o negócio com um imóvel. É uma espécie de pontapé legalizado para realizar a transação.
O comprador que detém a escritura – que deve ser celebrada em um Tabelionato de Notas – tem apenas, na prática, o reconhecimento de posse do imóvel, não sendo considerado ainda o dono do bem, o que só se acontece com a realização do registro.
De posse da escritura, ele se dirige ao Cartório de Registro de Imóveis para incluir a informação da manifestação de vontade compra e venda na matrícula, um cadastro que reúne dados importantes sobre a localização e descrição do bem, o conteúdo da escritura, a transferência de titularidade dele, dívidas vinculadas ao imóvel e benfeitorias.
Só depois desse trâmite é que o registro do imóvel é atualizado, com o nome do dono que o adquiriu. Já em caso de alienação fiduciária, o título de propriedade permanece em nome do vendedor enquanto o comprador não quitar a dívida do imóvel.
Existem ainda outros tipos de eventos que obrigam a uma série de ritos legais em cartório, visando a segurança da transação com um imóvel. É o caso em que a escrituração pública – aquele documento que mostra a intenção entre as duas partes de celebrar o acordo de compra e venda da propriedade – precisa ser realizada.
O artigo 108 do Código Civil determina que se o valor do imóvel for 30 vezes maior que o salário-mínimo vigente, a escritura precisa ser sacramentada para legalizar a transferência da propriedade do bem.
Já a cessão de direitos ocorre quando o vendedor do imóvel autoriza passar os direitos da propriedade ao comprador antes que a matrícula seja atualizada no nome do novo dono. Essa forma de trabalhar a compra e venda do imóvel é usada em casos em que o imóvel está na etapa de construção.
Uma situação bastante comum no comércio de um imóvel é a celebração do contrato particular de compra e venda. Mas afinal, esse documento assegura alguma legalidade das intenções manifestadas pelas partes?
Para início de conversa, um instrumento particular não cumpre o mesmo papel, por exemplo, da escritura, que legaliza o processo de compra e venda do bem, abrindo caminho para que se faça a atualização da matrícula no cartório e a transferência do registro do imóvel em nome do novo proprietário.
Feita a ressalva, o contrato particular pode ser feito por qualquer pessoa capaz, sem intermediação do poder público. O documento deve ser assinado por comprador e vendedor, incluindo também a ratificação de pelo menos duas testemunhas.
Embora sem a cobertura jurídica proporcionada pela escritura, o documento particular de compra e venda tem sua serventia, já que pode servir de referência para dar início à transação imobiliária. A recomendação é que o documento apresente o maior número possível de detalhes a respeito da comercialização do bem.
Como se percebe, existem muitas diferenças entre esses termos. A falta de conhecimento jurídico sobre as regras que envolvem a compra e venda de um bem, o direito de uso e posse são amplas e podem gerar problemas futuros. Por isso, lembre-se: só é dono quem registra. E em caso de dúvida, a melhor solução é buscar a ajuda de um especialista.
*Morgana Borssuk é advogada, administradora e pós-graduada em Direito Empresarial pelo ISAE/FGV. Sócia proprietária do escritório www.borssukemarcos.com.br é especialista em direito imobiliário, gestão patrimonial imobiliária e empresarial.
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Morgana Borssuk é advogada, administradora e pós-graduada em Direito Empresarial pelo ISAE/FGV. É especialista em direito imobiliário, gestão patrimonial imobiliária e empresarial.
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